营业税是房地产合作开发企业涉及的主要税种之一。因签订的合作开发合同或协议不同，营业税的纳税依据也有所不同。企业如果不能准确划分，就会面临较大的纳税风险。

根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发[1995]156号)的规定，房地产合作开发主要有两种合作方式。

第一，纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式有以下两种。

1.土地使用权和房屋所有权相互交换。根据国税函发[1995]156号文件规定，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。

由于双方没有进行货币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税;乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。

第二，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

1.房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。

2.房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。

上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税[2002]191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。

3.房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

此种经营行为也未构成财税[2002]191号文件所称的“以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税”的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。因此，对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

综上分析，不同的合作方式下，转让土地涉及的纳税规定各不相同，纳税人必须界定清晰，准确把握。

另外，企业需要注意的是，怎样才算符合规定的“合作建房”?按照国家税务总局《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)精神，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税发[1995]156号文件的规定。因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。所以，关键是要看土地使用权有没有实际转移。