收购烂尾楼（在建项目）再转让税收解析 

一、营业税 

问题：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税？ 

（财税[2003]16号）第（二十）条差额征税条款： 

销售或转让其受让的土地使用权 

销售或转让抵债所得的土地使用权 

销售或转让其购置的不动产 

销售或转让抵债的不动产 

税收风险：是否再投入实质性开发 

（财税[2003]16号）文件规定： 

单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 

解析：再投入施工，不可能差额征税 

问题：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除？ 

（海南省地方税务局公告2014年第16号） 

（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 

二、土地增值税 

税收风险：收购支出（支付的价款及税金）加计扣除 

案例： 

A房地产开发公司出资2000万元，收购B公司开发的烂尾楼建设改造并销售。 

烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。 

办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目（土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除）600万元。 

该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗？ 

2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。 

问题：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出（支付的价款及税金）是否允许加计扣除？ 

各地执行不一，有一定争议。 

青地税函〔2009〕47号：充许加计20%的扣除 

（青地税函〔2009〕47号）青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 

答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下： 
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用； 
（二）改良开发未竣工房地产的成本； 
（三）房地产开发费用； 
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加； 
（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。 

根据上述政策文件：“收购B公司烂尾楼”是“纳税人房地产开发项目实际发生的成本”，因此，应允许加计扣除。 

2014年9月12日浙江地税：不充许加计20%的扣除 

2014年9月12日浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 

三、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除 

房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。 

后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。 

2014年济宁市地税：不充许加计20%的扣除 

2014年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 

四、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题 
企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。 

问题：“收购B公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否可以加计扣除？ 

（国税发〔2007〕132号）国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 
第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： 

对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 
根据上述政策文件：“收购B公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，则不允许加计扣除。 

2014年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 

五、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题 

经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条的规定加计扣除。

（作者：张玉峰）