在我国，“烂尾楼”的概念并无统一规范。一般来讲，那些已开工建设，但因资金、技术、规划等原因停建或缓建达较长期间且无明确续建计划的房地产开发项目，可以说成是“在建工程”，但实质上就是“烂尾楼”。烂尾楼的基本处置方式不外乎作为资产直接转让和作价投资再转让股权两类，实践中各种云里雾里的处置手段实质上都只不过是这两种基本方式的变形或组合。由此，研究烂尾楼处置的涉税问题，主要就是从税务筹划的角度分析这两种处置方式的区别以及对买卖双方而言的不同利弊权衡。

一、将烂尾楼项目作为资产直接转让的涉税问题

对卖方而言，将烂尾楼项目作为资产直接转让，主要应缴纳如下税金：

1、增值税

卖方转让烂尾楼项目资产一般属于“在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权”,应按“销售不动产”税目缴纳增值税(销项税)。“销售不动产”的增值税计算略为复杂，因为要区分卖方是一般纳税人还是小规模纳税人、是房开企业还是非房开企业、转让的不动产是老项目(2016年4月30日前取得或开工建设)还是新项目(2016年5月1日后取得或开工建设)、是自建的还是从他方取得的，不同情况有不同的计税方式。简化起见，这里假设卖方为一般纳税人，其转让的烂尾楼项目资产是自建形成的，则应纳增值税额的计算见下表：

2、城建税及教育费附加和地方教育附加

城建税按纳税人所在地的不同分设三档税率：7%(市区)，5%(县城、镇)，1%(其他);教育费附加和地方教育附加的征收比率分别为3%和2%。据此，卖方转让烂尾楼项目资产产生的城建税及教育费附加和地方教育附加总额=转让烂尾楼项目实际缴纳的增值税×(城建税率+3%+2%)。

3、印花税

卖方转让烂尾楼项目资产应按产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五，应纳税额=合同所载转让价格×万分之五。

4、土地增值税

卖方转让烂尾楼项目资产应按增值额缴纳土地增值税，具体计算步骤为：

⑴ 计算转让收入总额，即转让烂尾楼项目资产取得的全部价款(不含增值税)，包括货币收入、实物收入和其他收入，非货币收入要折合成货币金额计入转让收入总额。

⑵ 计算可扣除项目金额，包括：

a.取得土地使用权所支付的金额，含地价款和相关税费;

b.房地产开发成本，含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费等;

c.房地产开发费用。能提供金融机构贷款证明的，开发费用=利息+(a+b)×5%以内;不能提供贷款证明的，开发费用=(a+b)×10%以内;

d.与转让行为有关的税金，主要包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;

e.加计扣除额。仅适用于房开企业，加计扣除额=(a+b)×20%。

⑶ 计算增值额，增值额=转让收入总额-扣除项目金额。

⑷ 计算增值额与扣除项目之间的比例(⑶/⑵)，以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数(土地增值税采用四级超率累进税率)。

⑸ 计算应纳税额。应纳土地增值税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

5、企业所得税

卖方转让烂尾楼项目资产应纳企业所得税额=[不含税的转让收入总额-开发成本和费用(a+b+c)-城建税及教育费附加和地方教育附加-印花税-土地增值税]×所得税适用税率。

对买方而言，将烂尾楼项目作为资产直接收购后投入资金继续开发建设，至建成销售时，主要应缴纳如下税金：

1、增值税

计算方式同卖方，但计税依据为买方完成续建后的销售收入。买方增值税实际税负=买方销项税(不含税销售收入×买方适用税率)-买方后续投入产生的可抵扣进项税-收购卖方资产时产生的可抵扣进项税(即卖方销项税)。

2、城建税及教育费附加和地方教育附加

计算方式同卖方，但计税依据为买方增值税实际税负，即：城建税及教育费附加和地方教育附加=买方增值税实际税负×(城建税率+3%+2%)。

3、印花税

计算方式同卖方，但由于印花税为双边征收，因此买方印花税实际税负=(卖方不含税转让收入+买方不含税销售收入)×万分之五。

4、契税

由于契税仅对承受房地产权属的一方征收，因而买方需单独承担该项税负，契税应纳税额=卖方不含税转让收入(即买方不含税收购支出)×适用税率(3%—5%的幅度税率)。

5、土地增值税

计算方式同卖方，但应税收入为买方完成续建后的销售收入，可扣除项目包括：⑴买方后续投入的可扣除项目支出(房开企业还可对a+b项加计20%扣除);⑵不含税的收购卖方资产支出(部分地区也允许房开企业对该部分支出加计20%扣除，但各地政策不一致)。应注意的是项目⑵，由于卖方已进行了土地增值税清算，故其可扣除项目的计税基础在买方这里发生改变，买方可以直接按收购卖方资产的支出金额扣除。

6、企业所得税

计算方式同卖方，但应税收入为买方完成续建后的销售收入，即：买方完成续建及销售应纳所得税额=[不含税的销售收入总额-不含税的收购卖方资产支出-后续投入开发成本和费用(a+b+c)-城建税及教育费附加和地方教育附加-印花税-土地增值税]×所得税适用税率。

二、将烂尾楼项目作价投资再转让股权的涉税问题

将烂尾楼项目作价投资再转让股权的基本交易架构为：卖方与买方成立一个新的公司(非房开公司)，卖方以其名下的烂尾楼项目资产作价出资，买方以其他方式出资，之后卖方再将其持有新公司的股权转让给买方，从而完成烂尾楼项目的转让。或者卖方直接以其名下烂尾楼项目资产作价出资成立一个新公司(非房开公司)，之后分两次转让该公司股权至买方，从而完成烂尾楼项目的转让。

对卖方而言，将烂尾楼项目作价投资再转让股权，主要涉及如下税务问题：

1、增值税

卖方最终转让新公司股权不属于增值税征收范围，但其将烂尾楼项目资产作价投资至新公司时，应分解为销售和投资两个环节，其中的销售环节在“营改增”之前不征收营业税，“营改增”之后则需按“销售不动产”税目缴纳增值税(具体计税方式与前述将烂尾楼项目作为资产直接转让的情形相同)，计税依据为该资产评估后的公允价值。

2、城建税及教育费附加和地方教育附加

与前述将烂尾楼项目作为资产直接转让的情形相同。

3、印花税

与前述将烂尾楼项目作为资产直接转让的情形相同。

4、土地增值税

卖方将烂尾楼项目资产作价投资至新公司，属于整体转让未竣工决算房地产开发项目，符合土地增值税清算的条件，本应缴纳土地增值税。但按照《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2018]57号)，“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”，该政策继续执行至2020年12月31日。据此，如果卖方及新公司均非房地产开发企业，则卖方将烂尾楼项目资产作价投资至新公司时，可不进行土地增值税清算，不缴纳土地增值税。

5、企业所得税

卖方将烂尾楼项目资产作价投资至新公司，应按该项资产评估后的公允价值扣除计税基础(即资产成本)后的余额确认资产转让所得，计缴企业所得税。此情形下，因卖方暂未实际收到转让价款，因而可享受税收递延政策，在不超过5年的期限内分期均匀计入相应年度的应纳税额。之后，卖方转让作价投资形成的新公司股权时，如按取得该股权时的价格(即项目资产作价投资时评估的公允价值)转让，则不会产生新的所得税，如超出取得该股权时的价格，再还需确认新的所得税。此外，因卖方转让股权时已实际收到相应价款，故之前递延的剩余应交所得税不再递延，应全部缴清。

对买方而言，收购卖方以烂尾楼项目作价投资形成的股权，主要涉及如下税务问题：

1、增值税

计算方式同卖方，但计税依据为买方收购股权并完成续建后的销售收入，增值税实际税负=买方销项税(不含税销售收入×买方适用税率)-买方后续投入产生的可抵扣进项税-接受卖方以项目资产作价出资时产生的可抵扣进项税(即卖方销项税)

2、城建税及教育费附加和地方教育附加

计算方式同卖方，但计税依据为买方增值税实际税负，即：城建税及教育费附加和地方教育附加=买方增值税实际税负×(城建税率+3%+2%)。

3、印花税

计算方式同卖方，但由于印花税为双边征收，因此买方印花税实际税负=(卖方作价出资金额+买方不含税销售收入)×万分之五。

4、契税

买方需单独承担该项税负，契税应纳税额=卖方不含税作价出资金额×适用税率(3%—5%的幅度税率)。

5、土地增值税

买方收购卖方以烂尾楼项目作价投资形成的股权后，投入资金完成项目续建及销售时，需缴纳土地增值税。此时的应税收入为买方销售收入，可扣除项目包括：⑴买方后续投入的可扣除项目支出(房开企业还可对a+b项加计20%扣除);⑵卖方移交财务账目中反映的之前卖方为该项目投入的符合税法规定的可扣除项目支出(卖方投入的a+b项支出是否可加计20%扣除，各地政策不一致)。应注意的是项目⑵，由于在此种交易方式下卖方并未进行土地增值税清算，故其可扣除项目的计税基础在买方这里不能改变，买方只能按卖方之前投入的可扣除项目的计税基础金额扣除。

6、企业所得税

买方完成续建及销售应纳所得税额=[买方不含税的销售收入总额-卖方以项目资产作价投资时的评估金额-买方后续投入开发成本和费用(a+b+c)-买方城建税及教育费附加和地方教育附加-买方印花税-买方土地增值税]×25%。

三、两种处置方式比较

通过上述两种方式处置烂尾楼项目的涉税比较，可以看出，如果选择将烂尾楼项目作价投资而后再转让股权的方式，卖方不需缴纳土地增值税，实现了节税目的，对卖方有利，而买方进行后续开发及销售时需缴纳土地增值税，实际上是卖方将缴纳土地增值税的义务转嫁到了买方，因而此部分的纳税成本往往成为双方在股权转让价格谈判中的一个焦点。此种交易方式下，从买方角度看，受让卖方以烂尾楼项目作价投资形成的股权后继续开发直至完成销售并进行土地增值税清算时，可扣除的原成本项目即为卖方原账面反映的符合税法规定的项目，而如果采用直接收购卖方烂尾楼项目资产的方式，则可扣除的原成本项目即为卖方的资产转让价款(或项目资产的评估值)。所以，在股权交易方式下，如果卖方以其项目资产作价投资时评估的公允价值低于项目资产的账面成本(即资产折价投资)，则有利于买方实现土地增值税的节税目标，股权交易方式为优选方案;如果卖方以其项目资产作价投资时评估的公允价值高于项目资产的账面成本(即资产溢价投资)，则不利于买方土地增值税节税，加之若出现卖方项目资产原账面成本记载不规范、相关票据缺失等问题导致买方进行土地增值税清算时不能完全抵扣相关成本项目，则更为买方留下隐患。此时直接收购卖方项目资产的方式即成为买方的优选方案。

但上述利弊分析仅考虑了土地增值税因素，因而并不全面。如果对烂尾楼处置所涉各税综合考虑，则可能有不同的结论，例如：少缴土地增值税会减少税前扣除金额，因而会带来企业所得税的多缴，进而会抵消一部分节税功效;在股权交易方式下，卖方以其项目资产折价投资虽然对买方有利，但折价投资也会使卖方少缴增值税，导致买方可抵扣进项税减少，从而增加买方增值税实际税负;如果所处置的烂尾楼项目是建造普通标准住宅出售(容积率1.0以上、单套建筑面积120平米以下、成效价格低于同等住宅平均价格1.2倍以下)且增值额未超过扣除项目金额20%的，则可享受免征土地增值税的优惠政策，进而又会改变买卖双方的利弊权衡;等等。可见，从税务筹划角度考虑“烂尾楼”处置方式对买卖双方的利弊，还需结合具体案例、具体数据进行整体测算，不仅要考虑自己一方，也要考虑对方。同时，也不能将税务筹划的目标仅局限于节税，而是应将目标定位于股东权益的市场增加值上来，这就更需要对烂尾楼处置方式的选择进行整体、通盘考虑。

总体讲，由于烂尾楼处置及收购业务往往涉及的金额较大，风险较大，运作难度也较高，因而是一个复杂的系统工程。运筹和决策这样一个系统工程，优先考虑的因素包括是否有利于资产的盘活、有利于资源的配置、有利于风险的控制、有利于收益的实现以及是否有利于公司战略的实现等重大、关键问题和目标，涉税问题只能居于其次而不能占居主导。所以，探讨税务筹划不能一叶障目，而是要与那些更高层次的总体目标相结合，才会体现出其应有的价值。