房地产开发一般涉及到多个重要节点，笔者将其总结为：公司设立、土地获取、拆迁补偿、施工建设、融资、销售、持有和清算，俗称“八大节点”。我们先来说说公司设立阶段的税务规划。

　　到底应该先注册公司再拿地，还是拿了地之后再来注册公司，这其实是一个“先有鸡还是先有蛋”的话题。实务中，这两种情形也都存在，其本身并不重要；但如果从税务角度来看，这又是一个非常重要的话题了。绝大多数人在注册公司时往往考虑的是，如何给公司起一个好名字，注册资本多少，谁来当股东，等等。作为一名税务工作者，笔者给到的建议是，在公司注册时，我们应该更多考虑税收的因素。那么在实践工作中，具体有哪些税务事项是需要我们考虑的呢？

　　1、注册多少间公司才合适？

　　随着中国房地产行业发展逐步趋于成熟，行业集中度越来越高。用地规模越来越大，动辄2-3千亩的土地，业内司空见惯。项目业态愈加丰富，涵盖了住宅、商业、酒店、写字楼、车位，其中也包括一些特色业态，如产业小镇、文旅地产、康养地产、产业地产、学校、医疗等。当我们手上操盘着如此规模宏大的项目时，我们就需要考虑注册多少间公司的问题。不同的业态应该放在同一公司，还是分不同的公司进行开发？

　　2、股权架构应该如何设计？

　　注册一个公司不难，难就难在，谁来做项目公司的股东。标杆房企的股权结构非常复杂，且层次繁多。一个项目公司的股权层级，可能有3层、5层甚至8层以上。这里笔者想和大家分享的一个观点是：层次越多，筹划空间越大。说到这里，笔者以一句话概括税务筹划的精髓，那就是：将简单的问题复杂化。

　　3、注册资本应该多大？

　　公司注册资本应该大点好，还是小点好？有关这个问题，法律顾问经常告诫我们，公司就其注册资本大小承担法律责任。正因如此，注册资本小一点好。作为一名税务师，我给到的建议则可能是，注册资本应该大点好。为什么这么说？因为房地产企业往往单地价就动辄5个亿、10个亿，假设你的注册资本只有区区5千万，根本不够缴纳土地款，那么剩下的资金缺口如何补足？向股东借款，往往成为必要之选。税法对于股东借款就有一条明确规定：关联方借款不得超过公司注册的2倍（详见财税[2018]121号文）。回到上面的例子，因为公司注册资本仅有5千万，而股东借款却高达5个亿，那么根据121号文的文件精神，仅有1亿元借款对应的资金利息可以允许在项目公司列支，剩余4个亿的资金利息则无法列支。

　　假设这公司的注册资本不是5千万，而是2.5亿呢？我们来看看会有什么变化。同样是向股东借款5亿，则这5亿元的借款利息则100%可在项目公司列支，如此带来的税负差异将会高达几千万！

　　4、法人股东的身份：内资or外资？

　　很多地产老板都在考虑的一个问题：如何将公司资产进行国际化的布局与安排。假定一个公司的股东是外资法人，在收到股东分红时的税务处理，与内资法人有何区别呢？答案很简单：内资法人无需交税，而外资法人却需要再交一道10%的所得税。交完这道税以后，外汇得以合法输出境外。

　　房地产作为一项不动产，需要在土地所在地注册公司，但与其相关联的上下游公司，则无需注册在项目所在地。

　　何处有优惠，我们去何方。

　　2018年范冰冰事件引发世人对于新疆霍尔果斯税收洼地的审视与思考，注册在该地符合产业政策的企业享受5年内企业所得税全免的优惠政策。除了新疆，当然国内还有很多税收洼地，比如深圳经济特区。前不久，国家将深圳定义为“先行先试示范区”。深圳政府也随后出台了两项重磅优惠政策，2019年8月18日，中共中央、国务院出台了《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，在这份《意见》中，很多的优惠政策相继颁布。应该说，深圳再次迎来二次腾飞的历史性机遇。

　　在此之前，深圳税务局也出台了3号文和4号文。这两份文件中提到，注册在深圳的特定型企业（个体工商户业主、个人独资企业投资者和合伙企业个人合伙人）有机会争取到核定征收，核定征收率全国最低，8‰！建筑业的个税更可做到2‰。这个恐怕相比大家熟知的山东日照、浙江湖州、江西赣州、共青城、宜春等地，优惠力度更足。

　　当然，在选择这些税收洼地的时候，也有很多需要注意的事项。目前国内有很多机构在帮地方政府做招商引资，各地政府给出了很多的配套政策，这当中自然也包括税收优惠政策。大家在用足用好这些税收优惠时，也需要注意如下问题：是核定征收还是先征后返？如是后者，返还比例是多少，何时返还，能否兑现？有没有潜在的“秋后算账”？政策的稳定性如何，会否存在不确定因素？享受这些地方性税收优惠政策的同时，会否与中央层面的上位法规产生冲突？如果中央派员下来审查这些政策的合规性时，能否安全过关？

　　以大家耳熟能详的核定征收为例。前段时间有位朋友告诉我，他帮老板在福建漳州注册了一公司，然后以股权转让的形式，将这公司名下的一块地卖给了交易对手。买家是一家上市标杆企业，股权转让溢价10个亿，按国内一般规定，这10亿的溢价需缴纳20%的个税；假设在福建漳州进行交易，结果又会如何呢？因属税收洼地，可以核定按照3.5%缴纳个税。这么一来，前后就相差了1.65亿的个税（10*20%-10*3.5%）。诱惑力还是非常大的。但是这3.5%的个税在洼地具体如何缴纳呢，实务中往往有两种方式：

　　常见的做法是，10亿*核定利润率（假定按10%计）*个体工商户税率（最高按35%计）；另一种做法则是，税务局让你按照1个亿去申报股权转让所得，然后直接乘上个体工商户税率（依然按35%计），二者结果都是一样，均交3500万的个税，但是对应的法律风险却天壤之别。后一种方式税务局若追究起来，会将你企业定性为虚报、瞒报，因为你将股权转让所得额缩减了1/10，而前一种情形是税局同意你按照10%核定利润率，然后再乘上35%。二者的区别不可谓不大。

　　另外，全国各地的税收洼地都在搞核定征收，但其中存在的问题却不少。我们对一个个人独资企业或有限合伙企业的经营所得进行核定，这是没有问题的；但是股权转让所得能否搞核定征收，实践中要打上大大的问号。